主持人：各位新浪网友大家下午好，欢迎走进新浪直播间关注我们今天的新盘面对面栏目，今天走进我们栏目的是北京鸿坤伟业房地产开发有限公司营销策划中心主任常世芳女士，常总，先跟我们的网友打一个招呼。

　　常世芳：非常感谢能有这个机会和新浪网友见面，也希望利用今天的场合解答网友的问题，同时加深一下网友对鸿坤.理想城的理解。

　　主持人：因为鸿坤理想城是个140平米的大盘，很多网友也是很想了解我们的工程进度，今后是怎么打算的，很多网友谈到鸿坤.理想城的时候，自然会想到我们公司此前开发的两个楼盘，这是我们公司连续开发的不同的项目，首先把鸿坤伟业进入到这个区域的大致历程跟我们讲一下吧。

　　常世芳：我们公司在2002年通过招拍挂的方式获得的，这块地向全国竞标的，当时也是拿到西红门当时200万平米的开发体量，当我们进入这个区域开发的时候，我们是一级开发，包括市政的配套，路网的建设，都是由我们公司完成的，在西红门这个地方，有的人可能认为鸿坤.理想城是新盘，其实我们在这个区域开发五年的时间了，我们曾经开发过瑞海新城 (论坛 像册 户型)，我们在2007年的时候开始推出鸿坤.理想城140万平米的大盘，鸿坤.理想城是一个以新城市中心这么一个产品来定位的，他这里面包括120万平米的住宅，20万平米的共建配套，充分体现了城市功能，包括医院、学校、办公、金融、购物中心、酒店、商场都会在鸿坤.理想城里面呈现。

　　鸿坤.理想城从2007年开始，140万平米，我们现在对外推出的是6万平米，现在这6万平米小的体量已经开发的差不多了，今年在下半年还要推出20-30万平米这样一个中型社区，这个体量对市场来说也是很有影响的。

　　主持人：20-30万平米对北京目前推出的体量也是相当大了，网友比较关心的是那6万平米可以给我们介绍一下目前的状况吗，现在买可以买到吗？还20多万平米的户型是什么样的，针对的客群是什么样的？

　　常世芳：首先我告诉老百姓一个价格定位，这个价格定位也预示着产品的定位，鸿坤.理想城开发周期是四到五年的时间，整个大盘在价格上一定保持低开高走，我们知道07年的时候价格是非理性的上涨，当07年的时候我们推出鸿坤.理想城，没有打广告的时候，已经有很多人抢购我们的房子了，07年很多项目从1万到1.7万，我们当时就是8800，当时很多人告诉我们，四环边，五环内均价1.37万，凭这么大的盘标价有应该是1.5万，但是我们没有接受，我的开发周期是四到五年，无论市场怎么变化，我都要保持自身的稳定性，我们当时进入市场的时候是8800进入市场的，所以当时的客户非常的关注。这6万平米现在已经卖了4万多平米了，现在还有两栋楼，目前正在开盘当中，应该在下个星期我们的八号楼就开盘了，这个产品怎么设计的，鸿坤.理想城并没有像市场上的一些盘一样走非常小的户型定位，我们是做一个舒适型，以自住为主，我们认为老百姓买房，投资也好，自住也好，都在于舒适性，功能性，只有总价，没有功能的房子，短期内会有投资客户，鸿坤.理想城在总体定位上强调功能性和舒适型，所以我们一般是两居到三居，两居80-90平米之间，三居是120平米到148平米，整个户型设计都做到明厨明卫，我们还获得07年户型评比的大奖，我们这边自住性的客户非常多，我们很多客户都是国家单位的，离金融街，长安街都非常近的，只要十多分钟的时间，原来有房，在四环边上选择二套住房都选择我们这里，从价值、升值空间各方面来选择。

　　08年初的时候，都面临着市场上对价格的讨论，涨价还是降价，每年都有讨论，尤其今年的讨论时间更长，但是这时候我们三月份推出了一栋楼，当天就卖完了。

　　主持人：当时卖多少钱？

　　常世芳：9200。我们一直保持一个微调，不管外面怎么样，有的媒体跑过来，说你们有没有打折信息，我说我们不打折，因为我们的价格都不是虚高的。

　　主持人：去年特别是07年底价格疯涨，老百姓疯狂，开发商更疯狂，一年之内价格就可能翻一倍，在这种大势下，保持平稳价入世的开发商不容易。

　　常世芳：当时我们做这个定位的时候，公司考虑的是长远的事情，有人说，凭你们公司的实力，你可以引领这个区域的标杆，定义这个区域的价格，当时我们想，区域的价格可以定义，但是它不是随着07年的市场定义的，均衡北京市房地产发展的结果和我项目体量的开发，因为我不是20万平米，短平快的消化掉，我是200多万的比例，无论市场怎么变化，我们不能变，因为我的价格上涨不是因为市场价格在涨，而是因为我的开发在成熟，人气在完善，产品在聚集，后期的价格提升是增强你前期和您一起来做，现在买房的人和开发商承担同样的责任，开发这个区域，投资这个区域，同时也享受这个区域成熟之后的成果，他也是一个投资人。

　　主持人：大体量的项目开发商都在做加法，完善自己的产品，提供更好的产品给以后的客户，保持平稳理念是相对比较理智的，因为07年非理性上涨了，08年怎么样，09年怎么办？

　　常世芳：我透支了08、09年的价值，我后期怎么办！

　　主持人：就跟现在出现的打折后遗症，老业主维权等等问题都出现了。

　　常世芳：这个也面临着很多的责任，跟20多万平米体量的房地产公司考虑的是不一样，随着我不停的开发，我对这个区域将来带动的是什么，为什么我们做后期的设计，客群的定位，为什么我们感觉相对于东、北发展相对滞后，南城为什么滞后，真正滞后的原因在于南城没有被很多大品牌的开发公司开发，如果开发的话，会有很大的体量，通过商品房把优秀的人群吸引过来，他们的消费、他们的文化层次，环保意识才是带动这个区域比较的原动力。您没有人，鸿坤在这里开发140万平米，我们针对的人群就是新贵阶层，就是他在北京打拼，我们叫做北京第一代移民，我们看整个北京房地产发展的规模，早期是望京，望京早期是荒芜人烟的地方，望京开始开发房地产的时候，把很多东边的亚运村的移民吸引过去，为什么我们在北京生存，我们认为在全国来比我们更优秀，可以在这里生活。这一群人成就了望京，开始发展到中关村，发展到CBD，这些地方我们都知道了，都是外来人群非常集中的，而且都是优秀人群，上地、万柳，万年花城 (论坛 像册 户型 样板间 视频1 视频2)这块，现在鸿坤.理想城这块其实就是人群定位一定是年轻的、高素质的而且有长线的有十足发展潜能的人，这些人在北京的目的不是简单的投资炒房，而是给自己一个居住地，寻找一个家，有相对低的交通成本，相对低的生活成本，因为我们离北京任何一个区域都很近。

　　有时候我和网络公司的人沟通的时候就说北京第一代移民，他们成就了望京，中关村，亚运村，CBD，而北京就是个移民城市。我们做这个定位的时候，很多项目做定位，我定位在金字塔尖，白领，我觉得都不准确，第一代移民还是最准的，我要在北京安家，我对将来的发展有足够的信心。

　　我们销售自己房子的时候，就感觉我们的定位非常准，很多人都是研究生毕业刚一年，虽然没有太多的积蓄，但是目前的收入很高，而且后续的潜力很大，只有这部分人来了，南城区域才能够得到真正意义上的改变。

　　主持人：我们寻找一下轨迹，区域因为大开发上的进驻，通过大盘对区域起到带动作用，带动的源泉在哪？就是吸引有针对性的客户，然后把这些针对性的群体吸引进来，这才是整个最后提升这个区域价值的根本所在。

　　常世芳：你的产品为谁做？先找到这些人，然后怎么做服务。

　　主持人：谈到服务的话题，现在我们就谈服务，谈价值，我们可以从交通谈起？

　　常世芳：鸿坤.理想城刚才我说了很多，只是从开发商的角度考虑的，客户很明白的就是两点，你的交通位置，价格、配套、您的服务，诚信度，第一个就是交通的问题，其实我们现在广告一直打四环边、地铁旁，可以说我们横跨了四环，从四环到五环，我们覆盖了很大的一块土地，其实我们应该说是在四环边，我们项目的东侧就是京开高速，而且我们是在高速的免费路段，而且你走的全部是高速，您从菜户营桥上高速，一路上没有红灯。从复兴门，因为我们总公司在长安街上，我从总公司开车到项目只要15分钟，我每天早上从四环开车到我们的项目40分钟，我自己都没有想到这么方便，而且我们还有多条公交线路，大概有11条公交线路可以达到，我们项目毕竟是在四环外、五环内。同时我们还有一个轻轨，地铁四号线，真正运行是2012年，从马家堡，到西红门，中关村很多人到我们那里买房，他们老想着往北往北，突然有一天改变了观点，往南，突然看到了南四环边有鸿坤.理想城，一看还有轻轨，20分钟就送到单位，从单位送到这里，所以现在我们的客户群，是整个北京市，朝阳、海淀、宣武、丰台都有散布，最集中的还是朝阳和海淀。

　　主持人：这些人分布不同的区域，虽然我们定位是北京第一代移民的群体，但是毕竟分布在不同的区域，而且客户应该是从特点方面有不一样的，对我们项目本身的品质也提出了很高的要求！

　　常世芳：我们的项目定位相对纯粹，我们是以舒适度、宜居为特点，我们就做三件事儿，第一个我们做配套，我想大家需要的都是一个房子，一个家，有家了要有教育配套、医疗配套，购物，要有购物中心。

　　主持人：这也是南城要解决和欠缺的地方。

　　常世芳：教育不好，医疗不好，又缺乏购物中心，其实在我们鸿坤.理想城我们做了20万平米的共建配套，我们有大的购物中心，星级酒店，大型商场，我们还有三万平米的体育健身用地，医疗用地，本身有医院，我们要改建，现在有双语幼儿园，还有星海小学，我们还要再投资扩建一个幼儿园，一个小学。

　　主持人：这些共建配套的推进时间点和项目的时间点如何结合？

　　常世芳：是在开发过程逐步开发的，项目推进配套推进。

　　主持人：刚才有谈到项目的品质，其实品质更多的一方面是建筑本身，另外是配套的支撑，另外我们一直谈鸿坤.理想城的宜居，除了把产品本身设计的很舒适外，园林、景观还是很需要的。

　　常世芳：整个鸿坤.理想城既是分期开发，也是分组开发，在分组开发的过程中，我们分三个板块，将近都有30万平米，每个组团内我们都强化他的园林，它的建筑和园林与人之间的适宜度，包括我们做全部的地下车库，保证地面的环境，这一大片都由我们开发，所以我们园林的绿化会贯穿整个社区，大的商业街，街边有绿化，街景有绿化，有的项目说圈在里面有绿化，外面不管，而我们的绿化是街边有绿化，园内有绿化，还有街景，包括我们有街心公园，体育公园，都是我们自己做，20万平米的商业配套也不是一个非常简单的硬装的东西，我们用商业公园，把环境和建筑跟人的关系，尺度做的很好，因为我是做整个大盘规划的，我园内要管，园外也要管，区域内的道路也要管。

　　主持人：操作大盘有挑战性。

　　常世芳：复杂的东西特别多。

　　主持人：但是做成了就像自己养孩子一样，培养起来有很大的成就感，因为有这么多的资源供你去规划等等，你说城中有三五万平米的体量，是不允许奢侈的做景观和园林的，但是我觉得鸿坤.理想城具有这个资本，140万平米的体量是允许做这些事情的。

　　常世芳：每个组团内的园林景观绿化，我觉得大家都司空见惯了，现在去一个高档社区，园林绿化都做的不错，那么他的外面、街边也是我们做，市政道路也是我们做。

　　主持人：最初介入跟政府之间有这个协议吗？

　　常世芳：这个是要按照西红门整体的规划来的，我们做规划的时候，西红门有一个关于这块土地的规划，有的地方国家规定的是做绿地，我们必须要做，有的地方做金融中心，我们也必须要做成金融中心，我们也要按照自己的规划进行重新的调配，更细致的规划他的用途，西红门整体是指导我们做这个大盘规划的前提条件，按照大兴的新城规划做的，而我们的开发和政府的行为是融合在一起的，政府给我们一个框架，政府说的是宜居的，环保的，我们整体的容积率是2点多，这个应该说在四环内是找不到这么低容积率的。单一的项目可以说会所，其他的什么的，有人问你们的项目有没有会所，我说会所这个概念已经被淘汰了，现在看一些项目，很多会所都委托康体中间，我们的项目当中有20万平米的规划，我们想象任何一个购物中心，肯定有这些配套，游泳池也好，健美中心也好，滑冰场也好，电影院也好，是必须匹配的。会所是对非常郊区的楼盘了，因为大家离城市中心非常远，为这个小区做一个相对比较集中的配套，而我们的会所用不上，我们有20万平米的配套。

　　主持人：目前很多项目做的会所是不成功的，真能最后实现收入的真正盈利的会所很少。

　　常世芳：其实这是一个规划脱节的产物，我举一个很简单的例子，我现在住的社区，这个社区周围有三个项目，这三个项目的体量都在20万平米，而且基本是捱着的，现在住进去之后，大家的身份也挺高的，每个小区里面都有一个会所，这三个会所没有一个经营得起来。

　　可见这三个开发公司就是背靠背的做规划，他不管别人做什么，他做游泳池什么的，他说三个项目都有游泳池，如果变成一个就可以养活。在我们的项目里面，我们解决了这个，我们把大的健身配套，娱乐配套，都集中在一起，而在配套的周边有整体量的住宅组团开发，而且这些组团共享大的配套，这个配套可以很快的繁荣起来，另外他是真正的，大家需要的，不会闲置的配套。

　　主持人：这是一个问题，这种商业性的配套，健身的场所是可以共享的，所以只要实现这个共享就不会出现你刚才说的情况，现在很多都是没有收益的会所。

　　常世芳：很多会所都有游泳池，成本很高，换水的费用，维护的费用很高，靠一个20万平米，10万平米小区养他，很难的。这个东西在我们的项目就不具备，我们开发的140万，等于我140万的规划同时做，我会非常系统的做安排，哪做配套，哪做商业，我的住宅区相对比较安静，私密性很高，我购物也很方便，我的纯居住区和商业区之间是一个既融合又隔绝的状态，就不会楼下开很多店，热热闹闹的，没有这个情况。

　　主持人：我们在建筑设计风格上有什么特点？

　　常世芳：我们还是折中主义，还是经典、沉稳形成这个区域的建筑整体标志，所以我们在风格处理上还是折中主义，有人提出做新古典，纯现代，我们后来想，我们的客户群还是内敛、大方，不张扬，沉稳，显得底蕴很深的人，所以我们基本上有一种经典、简约、同时又把城市建筑的风格体现的很到位，所以我们用的是装饰艺术的手法做建筑的修饰，在建筑立面上也是尽量保证肃静，包括滤水管道，空调等等，都非常的到位，保证了整个建筑的整体的和谐，这个可以在我们的效果图上看出来。

　　现在北京很多高端楼盘的建筑都做的很好，所以在这个基础上，北京这几年进步还是很大的。

　　主持人：建筑从风格上应该不会很张扬，因为我们是大盘，要照顾很多很多的人。

　　常世芳：这个项目起来了之后，第一期和最后一期不要感觉到时尚，要让项目从整体看起来和谐，不要追求超现代，还是沉稳的，因为毕竟是居住。但是在商业这块就比较活跃，把商业的氛围做出来，大家的投资公寓，玻璃幕墙都做出来了。

　　主持人：项目已经谈的很全面了，开始的时候我们谈到了区域，包括我们鸿坤.理想城入驻这个区域开发的过程，最后我们还落脚到区域，一个大的开发商进入到这个区域，对区域的带动会成就这个区域，不知道鸿坤.理想城是不是也扮演这个角色，另外鸿坤.理想城也是见证了这个区域的变化和发展，对这个区域有什么样的感受？

　　常世芳：我觉得这个区域，我们鸿坤.理想城来到这个区域，首先我们拥有了北京市非常稀缺的资源，毕竟这块土地在四环、五环边，我们如何真正的把资源的核心价值挖掘出来，还在于我们如何规划，如何做，针对这边来说，当我们过来的时候，我们也感觉到他周边的配套不完善，现在很多人买房子，也是对现有的配套不满意，对开发的成熟度也不满意，但是鸿坤.理想城有140万平米的开发体量，这个体量可以解决目前担忧的一些问题，刚才说了很多的配套，现在目前没有的，正是我们将来要建的，而且建的必然性和必要性现在我们正在加快步伐，让您感觉到这种配套现在没有，马上就会有，而且有了应该是最好的，这是我们在配套建设上面，一定要把北京南城配套不完善的现象迅速的改变。

　　还有一个刚才我说的南边没有其他的不好，包括交通位置、水质、国家的投资都是到位的，只是这个区域目前开发程度不够，现在是需要我们加大开发力度，同时现在南边也吸引了很多开发公司，比如说富力、万科等等，马上区域成熟度就会形成了，而且我们刚才说的人群定位，马上会把高素质、高品质的人群吸引过来，迅速改变区域目前开发不完善、配套不完善、人气淡的现象，正因为现在没有，将来有，预示着房价有一定的空间。

　　主持人：这又谈到了价值洼地的问题，所有人都认为南城是价值洼地，之前从鸿坤.理想城开发的周期来说，价值洼地的效应没有显现出来！

　　常世芳：您看到现在，在肆意的想象一下，比如说咱们这个地方，在2000年之前的时候，四环还没有开通，谁会想到这个地方会有理想国际大厦 (论坛 像册 户型 视频)，在几年前四环还是建设中，四环之外更是荒芜的地方，只有简单的店，公物，现在看一下四环，已经成为了中心。

　　我们再想象一下，几年后的我们这个区域，就像您现在看到的中关村，望京、CBD是一样的，我们做的地方，如果没有这个想象空间的话，想象不出来，但是我们到别的区域，想象他三年四年前是不是这样的，现在只有做不到的，没有想不到的。

　　主持人：你比较一下布落城和鸿坤.理想城现在的差价也可以看得出来。

　　常世芳：布落城也是我们卖的，现在很多人卖掉部落城来买鸿坤.理想城，部落城原来的配套和我鸿坤.理想城现有的配套并没有改变多少，但是整个鸿坤.理想城的呈现让大家完全看到了五年之内这个区域，就是一个望京，就是一个方庄。

　　早期的时候很多人难以想象，开车去一个几年没有去的地方，马上不认识这个地方，鸿坤.理想城也是这样，如果你入住的时候也肯定不是买房子的时候样子了。

　　主持人：下半年的20万平米规划上已经出来了吧？

　　常世芳：马上这个20万平米就要上市场宣传了，我们要打造成鸿坤.理想城标准示范区，后面的组团开发以它为模板进行提升，客群定位更高了一些，除了两居、三居之外，还有四居有一种高端人群的吸引，相对来说这个小区综合性更强一点，园林绿化上我们采用的是地中海式的风情园，我们地上没有车，全部是地下车库，保证环境的统一性和环境的纯粹，园林的中间也有一些水系，把人和建筑，环境之间的关系处理的适宜一些。

　　主持人：最后可以用几句话给我们总结一下，您心中鸿坤.理想城的一些亮点？

　　常世芳：当我们做这个项目的时候，我觉得不应该具像，别人说鸿坤.理想城就是两点，第一个是实现了别人对家的理想，我们定位的是北京第一代移民，北京的房地产开发了十年了，很多人都在买房子，很多人已经买了房子，谁还没有买房子，谁还没有家，我们想想，很多在北京高校毕业了之后，在北京留下来，有一份非常好的工作，我也一个家，他实现了这群人对家的理想，让我说到一个建筑的细节，园林的细节，我觉得鸿坤.理想城会实现对家的理想。我觉得鸿坤.理想城第一个是实现了大家对家的梦想；第二个是宜居特点，定位既不非常的高端，也不模糊，就是一个非常舒适的宜居，从户型设计上做到明厨明卫，南北通透，大面宽小进身，家里面所有的功能都给您不知好了，第二个是园林环境，另外就是配套。用词的话就是“理想和宜居”。我觉得我们的项目没有什么概念，公司也一直对概念炒作这块学不会，当很多人拿这个概念的时候我们就说这是我们嘛，我们还是想做我们的事儿，你的100平米里面是什么，外面是什么，五年之后你给人们的价值是什么，商业配套、教育配套如何做，大家都做这些事情。

　　主持人：踏踏实实做事儿，实实在在回答网友的问题，非常感谢常总做客我们的栏目，谢谢！

　　(本次聊天到此结束）